KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI

Kira bedelinin tespiti davasına ilişkin düzenlemeler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 343 ve devamı maddelerinde yer almaktadır. Kanunun 344 maddesinde “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. (1) Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir…” hükmü yer almıştır.

Kira tespit davası, kiracı ya da kiraya veren tarafından açılan kira bedelinin yeniden belirlenme talepli bir davadır. Uygulamada genellikle kira artış davası olarak bilinmektedir; fakat kiracı tarafından da kira bedelinin yeniden belirlenerek düşürülmesi talepli dava açılabilmektedir. Türk Borçlar Kanunu madde 344/1 maddesi gereği mahkeme tarafından verilecek hükümle belirlenen kira bedelindeki artış haricinde, kiracı aleyhine kira sözleşmesinde değişiklikler yapılamayacaktır.
Kira tespit davası yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılmış ise mahkemenin belirleyeceği kira bedeli, yeni kira dönemi başlangıcından itibaren ödenecektir. Bununla birlikte yeni kira döneminden en az 30 gün önce gönderilecek bir ihtarname ile kira bedelinin arttırılacağı bildiriminde bulunulması ve yeni kira dönemi içerisinde bu davanın açılması durumunda, mahkeme tarafından belirlenecek yeni kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır. Fakat bu koşullar olmadan açılan kira tespit davasında mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedeli bir sonraki yani takip eden kira dönemi için geçerli olacaktır.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenmiş olan kira sözleşmelerinde, yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin mahkeme tarafından, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri ile tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalar göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenmesine imkân tanımıştır. Bu durumda hâkim yasal artış oranı ile bağlı kalmayıp, bilirkişiler tarafından emsal taşınmazlar ve gayrimenkulün o zamanki durumu dikkate alınarak hazırlanacak rapora ve hakkaniyete uygun bir karar verecektir.